主题：看懂开发商“偷面积”五大花样 买房不吃亏！

记者从房地产从业人士处了解到，现在已经出现了这种代人买房的苗头。在深圳的一些房地产论坛上，也陆陆续续有网友发帖咨询借身份证买房的风险。

律师：对双方都有巨大风险

张律师告诉记者，实际上，借用他人名义买房虽能规避二套或多套房贷政策，但对于实际买方与名义买方都存在巨大的法律风险。

张律师分析，对于实际买方来说，面临着一旦房价暴涨，名义买方"喧宾夺主"以及被名义买方债权人查封索债等风险，因为根据《物权法》规定，不动产实行登记公示制，名义买方因拥有合法的房地产证而成为法定业主，实际买方的业主身份无法对抗善意第三人。

对于名义买方来说，面临一旦实际买方违约被卖方追究违约责任及按揭期间断供被银行起诉等风险，同时也必然造成日后自己购房被认定为二套，贷款困难的问题。

张律师还指出，实际买方与名义买方之间签订的内部协议仅对内有效，对外不具有法律效力，实际买方所做出的一切法律事务与名义买方无关的声明事实无法做到，发生纠纷后还是需要名义买方承担法律责任，在承担责任后再依据内部协议向实际买方追偿。

三种购房合同一定得分清

问：签订《购房合同》时，有的开发商说是备案合同，有的则不是，备案合同是不是真的，不是备案合同能不能签？

答：目前在沈阳房地产市场上，存在三种《购房合同》：一是“网签合同”，网签合同文本中，带有“已备案”的水印字样，其最大的标志是合同首页有“合同编号”，以英文字母E开始，后排10位阿拉伯数字，并且是机打显示，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案；

二是“半网签合同”，合同文体中没有“已备案”水印字样，合同编号为10位阿拉伯数字，没有英文字母，而且是手写，非机打。购房者为规避风险，签订合同后，可要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案；

房子升值的六迹象

当然,每个住房市场都是区域性的,彼此之间存在显著差异。但房屋所有者还是可以根据一些指标,判断他们的住房是否会升值。以下就是你房子将要升值的6个迹象。

失业率

这个道理很简单:没有工作,你就不可能买房子。

随着失业率上升,买得起房子的个人就更少。这降低了住房需求,推动房价走低。

此外,还可以看看当地公司是否正在招聘,大企业是否在迁至该地区。更多的工作岗位意味着更多雇员,这最终会提振该地区的房产需求。

库存不断减少

大多数频繁见到"房屋出售"标志的地区,房价距离回升还很远。

立场偏左的智库机构经济与政策研究中心联席主管贝克说,总的来说,如果一个街区同时有超过2%的房子在挂牌出售,那么此地房屋库存量就很高。随着出售的房屋数量下降,卖房者就有更多的议价权,更有可能达成接近他们要价的交易。

你应该看看这个月的房屋库存供应,看看这些库存按照当前的销售状况需要多少个月才能消化。独立经济智库机构米尔肯研究所(Milken Institute)的地区经济研究主管德沃尔(Ross DeVol)说,正常水平是5-6个月,但我们目前的平均水平是略低于10个月。(大城市地区情况会有所不同。)此外,赞迪说,那些没有新住房建设项目的地区可能会率先迎来房市复苏,因为这些地区可供出售的库存量较少。

售价折扣幅度缩小

贝克说,从全美标准来看,目前房屋的实际售价都比房主的要价低5%-10%。

你可以看看房屋出售报价和实际售价之间的价差。美国评估师协会总裁埃文斯说,如果某一地区这一价差不断缩小,那么就表明该地区房产市场正在好转。他拥有的加州Evans AppraisalService提供住房地产评估服务。