主题：四成首付政策出台,南宁万元楼盘怎么办?

如果南宁真的严格执行二套房贷首付40%，对时下新兴的万元盘会有什么样的冲击?后续大量新盘的推出，是否还会和去年一样火爆?

2009年似乎过得特别快，对于金融海啸及其后市场低迷的感觉仿佛仍未退去，但事实上市场已从担忧过冷转向担忧过热。得益于政府救市政策，房地产开发商在2009年获得大丰收，大部分企业都超额完成全年的销售目标。

新政出台遏制房产投资

1月10日，国务院正式下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，连出5项政策，要求进一步加强和改善房地产市场调控，以此稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。其中，与购房者直接相关的，莫过于二套房贷首付款比例不得低于40%——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求加大差别化信贷政策执行力度。

可以说，《通知》中关于“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”的明确规定让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。据了解，二套房的标准将一律从严以“家庭”为单位进行认定。一位从事房地产销售工作的小张听到这个政策的第一反应，就是这一政策对投机客的打击相当大。他说：“投资型购房者往往以支付少量的成本，利用银行贷款四两拨千斤，以有限的资金购买多套住房，在房价上涨后，卖掉一些房产，然后又拿这些本金，继续通过银行贷款购买更多的住房并获得利益。”如今二套房贷首付不得低于40%，必将对这类购房者的投机产生极大的遏制作用。

南宁楼市投资客比例增加

事实上，第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定在2007年全国楼价持续飙升的时候下就已出台。然而，2008年四季度以来，在应对国际金融危机的背景下，这一政策的执行力度普遍被减弱，一些地方二套及二套以上购房贷款首付仍然低于40%，甚至贷款利率也有所降低，反而促使了部分投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机，间接助推了部分地区房价的上涨。

备受投资客关注的中国-东盟商务区，因其独特的政策优势和区位优势，近一年来更是得到了众多投资客的青睐。最近一两年来，许多南宁的购房者对东盟商务区的楼盘都不会陌生——小户型公寓、精装修小区、万元盘、逆市销售火爆、高投资性价比等字眼，都鲜明的反映出东盟商务区内各楼盘销售上的优越。一年间，东盟商务区的房价逆市上涨，从单价五千元左右飙升至万元，尤为典型的是两个月前首次开盘的盛天华府项目，首次将东盟商务区的房价推上万元台阶，并在开盘当天即售出466套房源，仍供不应求。随后在短短一个半月内连续开盘，项目便几近售罄，销售之快令人乍舌，创下2009年南宁楼市单个项目销售新纪录。

据盛天集团郭芳经理介绍，他们专门调查过盛天华府项目购买者的构成，“以首次开盘为例，预约量约三四千人，外地客户来购买我们物业的客户就已超过半数。”对单个楼盘来说，这是相当庞大的购买力量。她说：“真正投资客的步伐还不止于南宁，他们对政策和价格的敏感很高，但相比外地的高房价和房贷控制，南宁楼市仍有极大的潜力可挖。”记者在采访中还发现，这些外来投资客多次出现在东盟商务区的楼盘开盘现场，可见他们的投资行为并不局限在一个项目上。

四成首付关键在于执行

从2007年至今，政府部门已几次重申调整二套房贷款的首付比例，可见对其非常重视。记者认为控制二套房贷的必要性主要体现在：一是对于二套房贷的首付比例规定不得低于40%，是通过提高购买门槛来遏制购房者的投机行为;二是通过这一政策，使已购房的客户减少再次投资房产的可能，让未购房的市民有更多的选择;三是通过遏制投机行为，间接控制房价的快速上涨。

另一方面，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市最低迷的时候，从中央到地方，关于楼市调控的种种政策都陆续被攻破，唯有二套房贷，至少在官方文件里，还从来没有放松过的迹象。可以说这个规定，在一定程度上确实有助于抑制楼市的投机行为，泰华房地产的陈宁奇总监表示，二套房贷首付40%政策会对投资客产生一定影响，但这一政策不能“一棍子打翻一船人”，希望政府尽快出台相关细则，对真正有购房需求的客户有详细的界定。

2010年是虎年，人们心中都充满着“虎虎生威”的美好愿景，此番国家对房地产的调控政策让不少亟待买房的客户一阵窃喜，然而房产四成首付政策的实施是真能“敲山震虎”，还是房价已然“骑虎难下”，仍只有等待时间来证明。

我觉得二套首付40%的政策是错的，应该设立购买二套房十年后才能出售，三套十五年后才出售，以次类推，各位同意的顶。