主题：土地垄断事关房价否？

报载，北京土地市场正经历一场重大变革：5年内，土地一级开发将全部收归政府。媒体说，这个由政府推进、土地储备中心执行、银行资金支持的土地一级市场开发最新模式，如果能大规模推行，将有可能成为未来各地土地一级开发都采取的样本。

   我不认为此举能够放之四海而皆准在全国大面积推行，北京财大气粗可以这样做，但牵涉到大规模规划的地区就不可能这样做。比如西安要恢复故宫三倍大的大明宫遗址公园，周边要拆迁的土地规模就是大明宫的两倍，因此其做法是统一底价，在全国各地遍邀有实力的开发商参与土地一级市场的开发。

   人们更关心的是，这场土地一级市场大收权大垄断，是否能够从土地出让环节控制成本，从而达到调控房价目的？北京市土地整理储备中心内部人士就坚定地认为，政府垄断土地一级开发可以更好地遵从整个区域经济的发展规划供给土地，并调整供给的速度和数量，从而达到调控房价的目的。

   

实际上，这个理由是不成立的。此前政府一般会对进行一级开发的企业有拿地的优惠，致使很多地块竞争并不激烈，这样可以保证一部分土地以底价成交。但土地一级市场完全被政府垄断之后，只要竞价存在，土地价格底线就会失去意义，因为成交价是由市场的价格预期决定的。而且，政府垄断土地一级市场之后，其自身对土地利益的追求肯定会盖过压低房价的诉求，从而在调控土地上未必符合公众期待。

   但政府全面垄断土地一级市场，是否会直接助推房价？这个问题也未必有那么直接的关系。从过去众多“地王”的开发上市经验看，“地王价格”未必一定就卖出“楼王”价格，楼价依然是由预期和需求所决定。

   因此，在真正的垄断打破之前，亦即在农村宅基地和农地无法直接与城市国有土地“同权同价”入市之前，地方政府是否全面垄断土地一级市场，并不对未来楼价构成过于直接的影响。其实质，只是改变地方政府和开发商在房地产暴利中的分成关系。在房地产暴利中，地方政府获得的份额可能因此而更多了，开发商获得的相对份额则有可能因此减少，但房价并不受根本性影响。

   

与此同时，直接受影响的还有两个方面。一是政府和被拆迁民众的关系。以往的拆迁是开发商和被拆迁户面对面，将来则是地方政府和民众面对面。地方政府的中立或曰相对中立地位如何实现，成了一个更为复杂的问题。

   另一个问题是银行的收益可能更大了，同时风险也可能增加了。土地储备中心资本金较少，过分依赖商业银行资金，资产负债率较高，抵御风险能力低。在实际运作过程中，有时因地段拆迁成本过高，使开发成本高于市场可接受的出让价格；有时因地块受政策因素影响导致地价下滑，造成土地开发成本与收益不匹配。此外，拍卖中流拍也会导致土地出让收益得不到充分实现。更要紧的是，银行如何面对一级政府可能出现的“赖账”行为，可能比直接面对开发商的“赖账”行为要难办得多。