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用砸向股市的大棒,砸向楼市
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主题:
用砸向股市的大棒,砸向楼市
cunjiang
发表于
2005-09-04
进微信群讨论
用砸向股市的大棒,砸向楼市
近日,央行与建设部之间的意见分歧,因为一份报告和一个建议而趋向明朗。
8月15日,央行发表《2004年中国房地产金融报告》,其中明确提出,由于预售房制度存在严重的金融风险,建议取消商品房预售制度。
8月24日,建设部在其官方网站明确表态,国家近期不会取消商品房预售制度。
双方之所以围绕商品房预售制度展开争论,是因为这一制度是我国现行的房地产滚动发展模式的核心。据央行的统计数据,2004年房地产开发资金超过55%来自银行贷款,其中第一大资金来源就是“定金和预收款”。而预售房重复抵押等引发的风险也导致银行坏账快速上升,四大行中,农行房贷总额的不良贷款率高达16%,风险控制较好的工行、建行也达到7%左右。银行业认为,是自己的资金支撑了现在房地产的发展模式,并使风险积聚在银行。
对于建设部门来说,国内房地产融资渠道本来就不通畅,截至目前,境内外上市公开融资的房地产公司不足130家(含非主业房地产公司),仅为全部房地产公司的0.3%;利用信托方式融资的全部资金累计不足150亿元,约为当年房地产开发完成投资额的0.1%。因此,预售房制度是一条主要的融资渠道,一旦取消,大多数房地产商将遭遇灭顶之灾。
双方围绕核心地带展开拉锯战在情理之中。然而,双方所列举的证据却都不足以完全支撑其立论,缺乏全局思维。央行认为预售房贷款风险高,因此建议取消这一服务,那么,中小企业贷款风险高不高,难道也要一并取消?如此取消下去,银行的金融服务的基本功能也将受到严重损害。
央行此举犯了两大忌。第一,替人大说话。预售房制度是1995年通过的《城市房地产管理法》确立的一项制度,要修改或取消全国性的法律,必须经过全国人大的法定程序。
第二,越过自己行业主管的职能说话。预售房制度通行于世界,就是因为房地产与银行双方都能从中获利,房地产商获得资金,银行获得利润。银行要抵御风险,按理应该加强内部的风险防范能力,例如,开设专门账户,专款专用,银行随时跟进监管,建立一个相对封闭的运行机制,而不是跨越自身的职能,拿其他行业开刀。央行当然有权对各商业银行的风险控制制订具体措施,明正言顺地拒绝向自有资金比例未达标的房地产商贷款,或是拒绝向以未来预期作抵押或没有担保的客户贷款。
建设部的说法,也有片面之虞。面对现实压力,建设部与房地产商亟须加强行业内部的监管,严格自律,而不是拿消费者与地方经济说事。如以房地产供应不足与房价上涨,来证明预售房制度取消不得,这种口气显然会让消费者感到不快,转而支持央行的建议。房产开发商早干吗去了,如果真的如此急消费者之所急,中国的高档住宅楼盘与房价也不会如火箭蹿升。
楼市的问题是一个全局的问题,需要各方通力协作,而不是站在自己部门的立场上,指责对方。一个职能部门,抑或一个行业协会,重要的是站在自己的职责范围内说话,市场经济自会在各方的利益博弈中取得平衡。任何职能部门,自以为真理在握、奢望代表所有人发言的做法,是典型的越界行事,违反了市场经济与现代行政的运行规则,既做不到,也没有实际效果。
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近日,央行与建设部之间的意见分歧,因为一份报告和一个建议而趋向明朗。
8月15日,央行发表《2004年中国房地产金融报告》,其中明确提出,由于预售房制度存在严重的金融风险,建议取消商品房预售制度。
8月24日,建设部在其官方网站明确表态,国家近期不会取消商品房预售制度。
双方之所以围绕商品房预售制度展开争论,是因为这一制度是我国现行的房地产滚动发展模式的核心。据央行的统计数据,2004年房地产开发资金超过55%来自银行贷款,其中第一大资金来源就是“定金和预收款”。而预售房重复抵押等引发的风险也导致银行坏账快速上升,四大行中,农行房贷总额的不良贷款率高达16%,风险控制较好的工行、建行也达到7%左右。银行业认为,是自己的资金支撑了现在房地产的发展模式,并使风险积聚在银行。
对于建设部门来说,国内房地产融资渠道本来就不通畅,截至目前,境内外上市公开融资的房地产公司不足130家(含非主业房地产公司),仅为全部房地产公司的0.3%;利用信托方式融资的全部资金累计不足150亿元,约为当年房地产开发完成投资额的0.1%。因此,预售房制度是一条主要的融资渠道,一旦取消,大多数房地产商将遭遇灭顶之灾。
双方围绕核心地带展开拉锯战在情理之中。然而,双方所列举的证据却都不足以完全支撑其立论,缺乏全局思维。央行认为预售房贷款风险高,因此建议取消这一服务,那么,中小企业贷款风险高不高,难道也要一并取消?如此取消下去,银行的金融服务的基本功能也将受到严重损害。
央行此举犯了两大忌。第一,替人大说话。预售房制度是1995年通过的《城市房地产管理法》确立的一项制度,要修改或取消全国性的法律,必须经过全国人大的法定程序。
第二,越过自己行业主管的职能说话。预售房制度通行于世界,就是因为房地产与银行双方都能从中获利,房地产商获得资金,银行获得利润。银行要抵御风险,按理应该加强内部的风险防范能力,例如,开设专门账户,专款专用,银行随时跟进监管,建立一个相对封闭的运行机制,而不是跨越自身的职能,拿其他行业开刀。央行当然有权对各商业银行的风险控制制订具体措施,明正言顺地拒绝向自有资金比例未达标的房地产商贷款,或是拒绝向以未来预期作抵押或没有担保的客户贷款。
建设部的说法,也有片面之虞。面对现实压力,建设部与房地产商亟须加强行业内部的监管,严格自律,而不是拿消费者与地方经济说事。如以房地产供应不足与房价上涨,来证明预售房制度取消不得,这种口气显然会让消费者感到不快,转而支持央行的建议。房产开发商早干吗去了,如果真的如此急消费者之所急,中国的高档住宅楼盘与房价也不会如火箭蹿升。
楼市的问题是一个全局的问题,需要各方通力协作,而不是站在自己部门的立场上,指责对方。一个职能部门,抑或一个行业协会,重要的是站在自己的职责范围内说话,市场经济自会在各方的利益博弈中取得平衡。任何职能部门,自以为真理在握、奢望代表所有人发言的做法,是典型的越界行事,违反了市场经济与现代行政的运行规则,既做不到,也没有实际效果。