主题：专家视野:从央行报告看房市未来走向

专家视野:从央行报告看房市未来走向
最近，中国人民银行首次发布了《2004中国房地产金融报告》，提出了一系列调控房地产市场的政策建议。报告建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管；要考虑对住房贷款实行税收抵扣；取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售；等等。
王波：房地产是银行风险控制的试金石
    这一次房地产市场的波动，实际上也是对国内银行风控效率的一次检验。这次检验的结果有两个，一是国内银行体系的经营效率和风险控制能力的确较以前明显提高，二是就国内银行体系效率继续提升的空间仍然很大。
    西方有句谚语说我们给央行开工资就是让他们担忧的。很明显，这次我们给央行开的工资没有白开。此轮房地产市场调控的最初动力正是来自于银行尤其是央行。人民银行以极其敏锐的感觉意识到了房地产泡沫的存在，这说明了监管机构的预警系统是有效的。当然，由于房地产市场涉及到众多的利益，央行能够把对风险的认识落实为控制风险的措施，这可能才是更具有难度的部分。
    令人高兴的是，至少到目前央行取得了成功。这证实了央行的效率和能力，这种效率和能力将是中国银行体系健康成长的必要条件之一。
    值得重视的是，对于房地产市场的波动，部分商业银行自觉控制风险的行为也让我们感受到国内银行体系的成熟。
    据笔者所知，部分商业银行其实很早就开始对房地产贷款占其总资产的比例刻意保持关注。有趣的是，这种关注部分源自资本市场对商业银行的估值标准。
    其实早在前几年，券商的分析人员就开始将房地产贷款比重过高作为上市银行资产质量可能存在风险的重要标志之一。而市场对招商银行估值的高企也很大程度上正是因为其房地产等高风险贷款资产所占比重很低的原因。
    其实，这只是上市对商业银行带来的积极影响之一。即使对苛刻的评论人士而言，以上市银行为代表，国内商业银行管理风险能力的提高还是有目共睹的。
    当然，我们承认这种能力的提高不是没有代价的。很多年前海南房地产泡沫破裂的情景我们至今记忆犹新。不过，这也正是为什么本轮房地产市场的波动不太可能过于惨烈的原因。正是由于过去的错误，我们获得了经验。有效地使用这些经验可以让我们避免更大的错误。
    房地产市场的波动让我们观察到了国内银行体系风险控制能力的提高。同时也让我们意识到，除了提高资本充足率之外我们还有其他提升银行风险控制能力的途径。经验的积累和使用就是一个很重要的环节。
    反过来说，谁都知道我们脆弱的银行体系还处于市场化的初期，我们控制风险的经验还非常欠缺。那么，即使我们通过不计成本的注资让所有的银行都实现了资本的充足，缺乏经验的银行们能在未来风险更大的市场化中胜出吗？这可能是一个更有趣的问题。
郭小群：房产市场发展期待理性和成熟
    中国房地产市场需要持续健康发展，中国房地产市场期待走向理性和成熟。从长远来看，这其实也是符合房地产开发商等既得利益者的长期最大利益的。房地产业的确是当前我国经济发展的支柱产业，其对就业和国民经济发展的拉动作用无庸置疑。房地产商和相关利益阶层需要一定的利润，但暴利下发展商有动力去改进房子的品质吗？能使房子舒适、安全、节能、环保吗？大量的粗制滥造的房子是中国经济和房地产市场健康发展本身所需要的吗？粗放型发展能使房地产业健康发展吗？快速上涨的房价最终只能造成对居民其他消费支出的挤压，增加城市化进程中农民变市民的难度以及带来潜在的金融风险，同时进一步加速社会的两极分化与分裂，这是包括央行在内的中央决策层所不愿看到的。
    可以预言，央行的报告昭示决策层对中国房地产市场走向理性、成熟的期待，也暗示决策层推动中国房地产市场持续健康发展的意志和决心。
马国川：让开发商打着灯笼找钱
    取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售，虽然目前这仅仅是一个建议，但是，它无疑是悬在开发商头顶的一枚惊雷，因为这一建议一旦得到认可并执行，就意味着开发商的钱就不那么好赚了。
    有资料表明，目前中国的富豪集中在两大产业，一是矿难频发的矿山开采业，一是房价高悬的房地产业。相对于前者而言，房地产商们的风险要小得多。长期以来，在房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。更让房地产商们高兴的是，房屋预售制度更让他们的资金压力大大减轻。
    在房屋预售制下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，却要莫名其妙地为房地产商融资埋单，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程。虽然现行利率较低，但是一套按揭50万元的期房，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下，这笔钱被开发商合法地榨取了。
    统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％。直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20％提高到35％以上。而同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，仍以上海为例，2001年为38.12％，2002年达到86.36％，2003年为74.24％，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。
    因此，房屋预售制度不但让房地产开发成为暴利产业，而且使得房地产开发成为低资金门槛产业。过低的资金门槛，又使得开发商回笼资金的压力不够大，倾向于时间换金钱，将房价越拉越高。这恰恰是这些年来房产价格越来越高的重要原因。
    所以，一旦改期房销售为现房销售，开发商的资金成本，尤其是自有、自筹资金必然空前提高，这也就意味着开发商的风险大大增加。拿到地就能赚钱的神话将不复存在，开发商将由拿耙子搂钱转变为打着灯笼找钱。
黄艳斌：取消预售制度喜忧参半
    在央行报告中，最让业内人士震撼的是其中一项建议：可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。此项制度一旦落到实处，则意味着房地产业将面临重新洗牌，相应的游戏规则将会重新制定。这对于现行的市场环境来说喜忧参半。
    实施此项制度可以使银行的风险得到有效的控制，避免了把银行推到房地产风险的风口浪尖上。对于消费者来说，取消预售制度可以从根本上杜绝各种欺诈事件的发生，从而使消费者的利益得到根本性的保护。特别要看到的是，这样做对于国内房地产市场的长远发展有利，一些房地产开发商大都依赖于银行贷款，投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于时间换金钱，将房价越拉越高，这样会加大银行的风险；而央行建议如果实施，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将出现整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临，这有利于房地产业的长远发展。
    但尽管实施取消预售制度有这样或那样的好处，但一旦实施，也存在这样或那样的风险。在现行条件下贸然推出这一措施，如果没有相关的配套措施跟进，会引发这样和那样的风险，比如会引起楼价新一轮的大幅波动。一些企业可能受取消预售制度的影响，而赶在政策没出台前，加快集中推售手中的期房，供应量激增将引起楼价短期内跳水。而预售一旦被禁止，楼盘供应多半会出现一段时间的断层，供求关系逆转，反过来推动楼价急升，这与国家宏观调控初衷相违背