主题：“以房养老”的核心逻辑：社保亏空才是主因

日前，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布。《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。这是我国政府部门首次明确提出“以房养老”模式时间表。所谓“以房养老”，是把老人的房子抵押给保险公司等金融机构;金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金;房主去世后，房产归金融机构所有。

70年产权是硬伤

以房养老为何久推难行？业界普遍认为，我国现有房屋产权70年的规定是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大的差异。如果一个现在25岁的年青人，贷款30年，等到他退休时，房产所在的土地使用权已经出让了至少37年以上，因为这其中还要包括开发商的买地、建房、出售这段时间在内。如果以房养老的话，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。将如此残缺的住房来出售很难卖出好价格，很可能会出现产权到期时，人还活着钱却花光了的尴尬情况。

金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。其次，是房地产市场的变数不可控也让各方顾虑重重。对于保险公司而言，宏观调控下房子蕴含的价值是个变量，起伏不定难以判断，这对保险公司而言将是不小的风险。“推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。”一位保险公司内部人士坦言。

此外，专家指出，在“以房养老”问题上中外不同之处还在于，美国等国家的倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。

剥削从未停止过

“以房养老”的预设基本前提是，当一个人年老刚还清房贷时，他的房子仍足够值钱，可以顺利地重新入市，并以高价出售给年轻一代的买房者，他才能拿到养老金。但现实并不会如此理想，据测算，到2013年底或2014年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿；2025年，这个数字会突破3亿。2014年，老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。城市中老年人越来越多，年轻人增长缓慢，许多独生子女家庭变成二合一，年轻人不需要再买房子，甚至许多因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。当这些房子和老人的房子一起推向市场，将明显出现供大于求的情况，房价将很难长期维持“上行”，不仅不能靠房子养老，反而白白养了房子。这也能从另一个侧面得出结论，房价会随着未来人口逐渐老龄化而开始逐步下滑。孤寡老人缺乏照料很容易在孤独中死去，未来中国将会出现“鬼城”和“死城”同时存在的双格局，楼市将跌的一文不值。

未来金融机构（银行）会变成真正的黄世仁，对于房奴来说辛辛苦苦几十年终于还清了高额的贷款，充实了银行的流动性，结果到步入晚年养老的时候，还要把房子低压给银行来养老。银行会根据届时房价和房屋折旧测算出房屋实际价格，然后“倒按揭”给予老人养老金。告诉各位，这个钱肯定比你银行按揭的要低，为什么？理由很简单，就2条。其一，20年后房价必然会下滑，这个是大趋势；其二，银行不赚你钱，他吃什么？可以预见的是，未来我们的银行将会通过市场实行“倒按揭”从中牟取差价。这个流程说的简单点，我来举个笼统的例子：

假定未来房价是个继续上涨的态势。比如，你到了60岁退休之后需要以房养老，然后把刚还清贷款市值200万的房子转手抵押给银行——>假如上帝开恩让你活到100岁，那你这200万就可以用来“对冲”自己剩下的40年阳寿。测算下来最多每个月可以领到4166元的养老金（实际上银行会根据每个月市场房价的走势调整给你的养老金，除非房价继续上涨，你的养老金才能增值，有这可能吗？自己去慢慢想吧，呵呵！）——>现实是，银行拿到你的房子后，通过其指定的房产评估机构进行测算。然后，告诉你其实已经不值200万了，只值150万，理由很简单因为折旧啊？——>然后呢？接下来我们的银行会以300万高价转手推向市场——>后面的年轻一代因为“刚需”需要住房，你很“幸运”，某一对步入婚期的年轻人看中的你这套房子，然后她们会向银行贷款按揭。假如首付是100万的话，剩下200万就要分40年逐步付清（这里还没算上银行贷款利息），每个月要付多少？4166元。——>好了，最后银行就会用年轻一代的按揭来付你的养老金。

那么这只是针对三口之家有后代人口的“以房养老”的问题，至少这批人还有一个子女赡养和敬老院的选择。那么现实中，未来那些孤寡老人的选择就很单一了，只有把房子抵押给银行，自己去敬老院，或者请护工在家里照理自己，敬老院护理费或护工的工资就是你的养老金和社保退休金。按照目前农村剩男、城市剩女十分严重的情况来看，将来孤寡老头子和老太太必然会有一大堆人。假如我是银行，我已经笑不动了，除了存贷差，又找到一赚钱的途径——“以房养老”经济学！！

肇事者与受害人

其实，“以房养老”的“倒按揭”模式，是飞涨的房价与原地踏步的居民收入之间考量的结果。住房是生存之必须，人们有理由不能容忍把住房的权利仅仅授予富人。但是，靠“倒按揭”以房养老却把房子和养老捆绑在了一起，无形当中让“住房”和“养老”这两个生存之必须的命题，处在了完全对立的尴尬局面：房价如果不能涨，至少亦不能降。而房价只涨不跌不仅让困难群体远离了住房保障，也可能使养老成为奢望。

由此可见，“以房养老”的“倒按揭”模式要顺利开展，前提是房价继续坚挺下去，这势必就会将人们的切身利益与房地产暴利捆绑在了一起，也更让人们感到左右为难：倘若房价下跌，未来房产抵押评估时就会贬值，所领到的钱或许还不够填平当年的按揭付出；而房价不断上涨，购房门槛也会水涨船高，支付出的住房成本将更加高昂。当房地产一头挑起扩大内需的重任，另一头又扛上养老的重担之时，中低收入者“居者有其屋”的良好愿望就会受到挤压和排斥，甚至化为泡影，而房产价格在亢奋状态必然会一直持续下去。反过来，房价的坚挺又会影响到“以房养老”的覆盖范围和保障效果，从而陷入一个恶性循环。

即使不考虑房价下行的因素，中国泡沫隐现的楼市背景下，“以房养老”依然注定充满风险。在北京上海等一线城市，一套房子动辄就上百万，很多人到60岁恐怕也还不上贷款，60岁之后“人养房”都成问题，别说“房养人”了。如果涨速过快，则养老者要吃大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构又要当冤大头。业内人士称，以房养老的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，“倒按揭”时间越长风险越大，他们对此项业务不积极并非没有道理。