主题：惊：南宁楼市出现“黑马”？(转载)

  近年来，位于南宁五象新区的龙岗土地成交活跃，根据开发进度，一些楼盘将在今年面市。业内人士认为，龙岗自然环境好，房地产市场基数低，有可能成为南宁楼市“黑马”
龙岗开发逐渐活跃
龙岗在南宁五象新区规划范围内，位于邕江南岸，东临邕宁，北面与仙葫隔江相望。
日前，记者来到龙岗，看到双向8车道的龙岗大道两侧多条市政道路在施工。虽然区域内建筑物不多，但路网已成雏形。据了解，近期在龙岗动工的重大工程有龙岗商务区6号路、邕宁区人民医院整体搬迁项目、等。从龙岗大桥前往仙葫，交通较为便利。此外，规划建造的青山大桥，将连接青环路与龙岗。

 去年12月，南宁市第47、48期国有土地使用权出让会上，位于龙岗的两幅地顺利成交。其中，一幅商务金融和住宅用地，起始价为347万元/亩，最终以430万元/亩成交。
龙岗一楼盘销售人员介绍，该楼盘售价5000元/平方米左右，春节期间不少购房者前来看房，商品房成交量不错。她告诉记者，在2012年初前来买房的人士以邕宁区居民为主，现在跨区域购房的人士明显增多。最近他们成交的房源，购买者是来自青秀区、兴宁区的首次置业者。

 一位购房者说，在南宁一些楼盘，江景房售价需七八千元/平方米，这里仅5000多元/平方米，价格明显。而且，楼盘周边地势开阔，视野不错，发展。
南宁斯惠房地产代理营销公司副经理郑楚燕认为，龙岗是邕城继柳沙半岛之后又一个稀缺半岛。这里不仅拥有邕江资源，还依靠灵龟山，拥有自治区级商贸、的，而且区域内楼盘相对其他城区较实惠的价格，从而逐渐吸引购房者的关注。

热点地块受到关注
广西金德房地产公司市场部经理韦全盛介绍，2010年以来，龙岗的土地交易经历起落，走出了“V”形走势。2010年，龙岗成交了6幅土地，有一幅地楼面地价达3000元/平方米，创下区域新高。2011年，区域内土地交易沉寂，有的地块两次推出市场均遭遇流拍。

  2012年，龙岗土地成交活跃，多幅土地顺利成交。其中，去年年底广西桂嘉汇房地产公司所购地块总额最高，达8亿多元。这幅面积212亩的地块，在拍卖会上经过半个多小时的竞拍，才以405万元/亩的价格成交。
去年7月，位于龙岗江湾路西侧的地块，成交也受到众多人士的关注。该地块与很多项目不同的是，将打造成养老社区。土地竞得者合众人寿健康产业（南宁）有限公司有关人士介绍，他们将开发具有候鸟式养老、居家养老特点的项目，并设有医院、商业街等便民服务的配套设施。首期工程需要两三年，整个项目大概5年建成，建成后可容纳老年人约1万人。

日前，龙岗管委会公布了2013年供地计划。今年，龙岗拟出让土地1201亩，其中工地用地458亩，经营性用地743亩。土地的供应量比其他区域多出不少。
广西中坚集团董事长梁光海认为，龙岗的土地基数低，不少地块出让起始价是300多万元/亩。与其他区域动辄五六百万元/亩的价格相比，市场吸引力大，所以受到不少买家的关注。他认为，随着今年五象新区开发的深入，龙岗的土地交易会更趋活跃。

价格将告别“4字头”？
目前，龙岗在售的楼盘有水立方、香醍半岛等。今年，将有多个楼盘面市，而且均以江景为主打。
据了解，占地面积100多亩的八桂绿城 (论坛)·龙庭水岸 (论坛)项目，目前正在打地基。楼盘建筑面积23万平方米，售楼部正在装修，项目将在今年面市。2010年就布局该区域的广东一地产企业表示，一期300多亩地将在今年亮相。南宁邦斯贸易有限公司所开发的步云路30亩地块、广西桂嘉汇房地产公司开发的江湾路212亩地块，有望在今年面市。

业内人士认为，随着楼盘开发的增多，区域人气上升，市场会较为活跃。一些楼盘结合自然资源设计的小区环境，具有鲜明特色，会吸引部分改善型需求的购房者前来置业。
目前，龙岗有的楼盘单价是“4字头”，与其他区域的楼盘相比有较大吸引力。梁光海认为，土地交易活跃会推高房价，预计今年龙岗的房价会告别“4字头”。他介绍，现在龙岗一些在售楼盘的楼面地价不到800元/平方米，售价是接近5000元/平方米。去年几幅成交的地块，楼面地价达2000元/平方米，售价不可能再是“4字头”。

另外，一些楼盘的品质有了提高，着手打造养生、休闲地产，对楼盘的园林绿化、建筑物间距等较为讲究，开发成本上升会倒逼售价提高。
配套不足亟待改善
作为新开发的区域，龙岗面临着配套待完善的问题。一些业内人士认为，短期内配套未能完善的局面难改变，在一定程度上影响购房者的选择。
目前，区域内没有医疗机构，也缺乏等生活配套。很多购房者都是到一江之隔的仙葫买菜。发往市区的公交线路有42路车，但该线路只是从南宁学院（原邕江大学）前往金桥客运站，市民如果前往朝阳花园，需要换乘线路。

购房者杨先生到龙岗看了几次房，迟迟未能下定买房的决心。他说，这里空气好、房价适中，自己上班远一点倒不要紧，但担心过了几年区域内仍没有中，孩子会成为难题。
根据龙岗的发展规划，将形成“一园、一带、两心、三轴、四区”的功能结构形态。“一园”指龟山公园；“一带”指规划区内沿邕江、八尺江形成的滨水景观带；“两心”指规划区北部的商贸和规划区中部的商业服务副；“三轴”分别指沿五象大道、规划六号路形成的东西向城市发展轴和沿龙岗大道南北向的城市发展轴；“四区”指结合主要道路划分和不同用地功能安排，形成商贸居住综合区、综合居住区、科教及综合居住区和铁路站场区四个不同分区。去年，龙岗一些出让的地块已要求开发商配套建设幼儿园、菜市场等设施。
郑楚燕认为，目前市场上活跃的客户主要是刚性需求和改善型需求两种。刚性需要客户对价格较敏感，对配套要求不太高，而改善型需求则相反。在楼市限购的背景下，市场潜在客户不断减少，如果楼盘盲目提价，会流失客户。估计单价“6字头”是今年龙岗的市场顶部，开发商不会超过这个“高压线”。