主题：楼市观察：金旺角开盘分析！
- 发表于2006-11-25
- 发表于2006-11-25
劳驾分析一下琅园锦绣前程撒!拜托!
- 发表于2006-11-25
看了楼主的分析，一个字牛！！！
- 发表于2006-11-25
销售人员素质偏低的一个主要因素是，南宁的房地产产业发展迅速，然而相关的衍生产物大都处于初级阶段。例如，地产代理公司、广告公司等。
101汉认为，其缺乏的是核心价值观，没有一个符合行业自身特性的远景，因此人员素质的沉淀无从谈起。
以貌取人，嘲讽客户是以提供优质服务为产品的代理商所时刻禁忌的，对于此类人员应予以即抄处罚，否则你的专业价值在哪里体现？
101汉认为金旺角价格定位略高。应该说代理商又一次创造片区楼价新高。小策略的营销方式屡屡得手，很简单，由于单户面积小，总体房价表层上看并不贵，体现不出房价到底高在哪里。其实房价的单价已经高企，上涨幅度将受到抑制。
客户心理性的偏差造成代理商定价策略的博高性。因此不难看出，为什么金旺角3700左右房源非常稀缺，且开盘放出的房号份额不多，可以寻求到原因了。金旺角小面积户型占绝大比例，一旦放量市场载体量过大，如后续的租赁市场需求不旺，月供的压力必然形成极大高压态势。在选中地段的同时，对于未来月供压力应当值得警醒。
101汉认为，其缺乏的是核心价值观，没有一个符合行业自身特性的远景，因此人员素质的沉淀无从谈起。
以貌取人，嘲讽客户是以提供优质服务为产品的代理商所时刻禁忌的，对于此类人员应予以即抄处罚，否则你的专业价值在哪里体现？
101汉认为金旺角价格定位略高。应该说代理商又一次创造片区楼价新高。小策略的营销方式屡屡得手，很简单，由于单户面积小，总体房价表层上看并不贵，体现不出房价到底高在哪里。其实房价的单价已经高企，上涨幅度将受到抑制。
客户心理性的偏差造成代理商定价策略的博高性。因此不难看出，为什么金旺角3700左右房源非常稀缺，且开盘放出的房号份额不多，可以寻求到原因了。金旺角小面积户型占绝大比例，一旦放量市场载体量过大，如后续的租赁市场需求不旺，月供的压力必然形成极大高压态势。在选中地段的同时，对于未来月供压力应当值得警醒。
- 发表于2006-11-27
奖励１００银币
- 发表于2006-11-27
呵呵！谢谢！在社区论坛发帖也有银拿？？？十分感谢！！！！
- 发表于2006-11-27
按金旺角的房价价格体系，业主能挺住两年时间，整体收益率才能够有所提高（放盘出售或租赁）。例：以单间50平米计：50*4200=210000，首付两成5万，银行按揭16万。如20年计月供，按基准利率下幅15%最优惠利率算，月还款额为1129。可想而知，在时下的南宁市低经济收入水平条件下，压力是如此之大。退一步，放到租赁市场放盘，然而单房能租到900吗？值得注意。因此不能因为地段的优势，而忽略市场的风险，帐需明算才是，个人观点仅供参考。
- 发表于2006-12-10
去金旺角看过， 应该是2008年2月交房，物业0.7元一个平方，电梯费是0.15元一个平方按面积算。地
理位置比较难求，面湖的那边最小60多个平方，比其他朝向的贵200元一个平方，楼层剩下都是较高，
单价都4900左右。一套面湖的60个平方一居，大概26万－30多万。感觉很贵
理位置比较难求，面湖的那边最小60多个平方，比其他朝向的贵200元一个平方，楼层剩下都是较高，
单价都4900左右。一套面湖的60个平方一居，大概26万－30多万。感觉很贵
- 发表于2007-10-21
精帖!
位于琅东的金旺角于2006年11月18日开盘，从表面上看取得一定的销售业绩，那么让我们来看看实际的销售情况。
一：项目基础数据：
1.项目经济技术指标:
项目地理位置:金州嘉宾路
开发商：中国对外建设总公司广西分公司 代理商：翼虎顾问 广告公司：好合拍
项目占地面积：9.49亩
总建筑面积：75337.6平方米
商业建筑面积：9174.7平方米
住宅建筑面积：66162.9平方米 容积率：8
项目楼层：34层
梯数比；3*?
项目周边：南宁百货五象广场购物中心、人人乐超市、琅东、西农贸市场、梦之岛水晶城
教育设施：：二十九中、南宁三中、滨湖路小学
医疗设施：广西医科大学、广西医科大第一附属医院
金融机构：工商银行、交通银行、建设银行
交通线路：19、39、46、72、74、76
2.户型配比：
户型以50平米单身公寓为主，部分小两房，具体户数比例不详。
3.项目性质：
商品房（期房）：70年 产权：？ 入伙日期：？ 管理费：？ 车位：？
项目进展：楼面出地面三层。
二：产品分析
1.产品布局分析：
项目共34层，由两个单体塔楼组成，其中架空层约2225平方米，可销售住宅面积50884平方米，定向开发住宅面积17679平方米。1－3层为商铺，第4层为空中花园，5－34层为住宅。
2.户型研究分析：方正、简洁实用小户型，朝向为东南、西、东三面。十层以上采光度较好
三：开盘小结
1.现场情况：
据代理商称放号达到2000个，采取抽签方式进行选房。从实际到场人员数量上估计，实际不到600人。
2.销售情况：
由于此次选房中并未全部销售，保留大部份房号，因此代理商声称销售率达到95％，不切实际。
购房按揭折扣98折，一次性97折，开盘当天可享受额外99折优惠。
从销控板所示情况看，热销户型为1×1小户。
3.购买客户情况：
依据当天现场客户成交调查分析，主流购买客户以南宁本地客户为主，及夹杂少量外地客户。客户的层次度并不是很高，购房的主要动机为投资性质。年龄层次35-40为主，年青群体客户不多。采取的营销策略为逐步推广，当日并未放开所有房号销售。从表层上看造成一定的紧张局势，然而绝大部分的房号因此保留，为下一步的提价做铺垫。但是如果放量掌控拿捏不准，未来的销售速度及价格将受到制约。
4.价格：
代理商对外称均价3780，但实际实现的销售均价应在4000左右。拿30楼单价4600分析，每楼层加价30-50不等，除去10楼-1楼间的商业楼层，最低房价仍然达到3700左右。
四：项目开盘总体情况：
金旺角地段优势明显，周边市政设施完善，成熟。产品定位符合市场需求，针对目标性客户群意图明显。操作方式上，开盘切入时机成熟，代理商采取保留房号，制造抢购风潮，主要为下一阶段性的提价做足功课。目前楼盘处于远期性质期房，上涨的操作还可以充分运用。从整体看，开发商的销售策略及价格已经达到预期目标。代理商的运作流程充分体现了做为南宁本地主流代理商的专业价值。另有一点必须指出，翼虎的销售人员素质有待提高，维护客户意识，销售技巧等仍须改进。