主题：2005房地产走向何方

中国近几年房地产的走势让很多人不懂，包括局内人，众说纷纭，但市场却依旧坚挺且持续高速上涨。部分地区的房价以高于本地经济发展水平的十倍甚至更多的速度上扬，在全世界公认的房价总体水平是人均收入的4-6倍范围内为合理的价格范畴十，部分地区的房价仍以高出当地人均收入水平26倍甚至更高的一个价位“平稳”运行着。这是一种怪现象，是一种不正常的现象。

    土地价格的持续上涨以及土地供应的紧缩，导致房价进一步上涨。政府把紧了土地供应的口袋，而且针对屯地者相继出台严厉政策，使得土地呈现稀缺性，导致土地价格的飞速上扬，而这部分上涨的成本，将会在出售的房屋价格中体现，为这一政策买单的又是老百姓。土地具有不可再生性，但却是用人为的手段导演着土地告急的闹剧，香港比之上海，土地更为稀缺，但香港政府却总能找出各种地段的土地来满足需求，97年，当香港的土地资源一度告罄（传闻）之时，香港政府却在一次黄金地段同时推出几千套住房，从而导致香港房价一度下跌70%，这可以得出一个结论，依靠土地供应紧缩政策来压制或者抬高房价，完全是可以做到的一种相对简单行为。

    本人不是专家，从事房地产工作也没有很多年，但从去年下半年开始，我就始终坚信，2005年年中必将成为房价走势的一个重要拐点，如果不能翻越，其必然将出现大溃败的局面，这是国家不愿意看到的，是开发商不愿意看到的，是投资客不愿意看到的，但国家必须制止这一现象的继续上演，必须出台相关政策抑制其高速发展，但政策的尺度却成为焦点，尺度不够，很难控制局面，尺度过大，很可能造成崩盘的局面，因此陷入两难境地，如果价格翻越，那必将迎来下一个更为疯狂的发展周期。

    作为一个房地产业从业者，一方面我希望房地产市场能够平稳着陆，不至于崩盘，免得自己待遇和期望报酬下降乃至失业，另一方面，作为一个无房者，希望房价下降，以便我可以顺利购房，目前的薪资水平来说，买房养房是非常困难的，如果再有物业税出台，利率相对提高，那更是不堪重负，这样一个矛盾的心理，不单是我，对很多毕业几年的人来说都面临这样的问题。

2005年，必将成为房产发展最重要的一年，尤其是上半年。2004年上半年国家出台了一些相关政策，房市随之颤动，但几个月以后，各种应对招数的成熟，房市的发展又恢复到以前的状态，而今年，国家和各地政府打压房价的决心更加明显，但政策是双刃剑，在打击投资客和开发商的同时必将对真实需求者产生响应影响，而这种影响，是因政策的存在而存在，是深远且深刻的。

    针对不同的政策，会有相应的对策。上海市政府出台一年内购买再转让的房屋必须交纳高额赋税，这让很多投资客感到恐慌，部分房屋出卖的前提必须是还清所有贷款后再挂牌出售，这也是一种门槛，但与之对应的对策却以一种近乎完美的方式和近乎神速的速度出现，使得这些政策落空，其重心偏离，只在地上砸了一个大坑，并没有达到预期的效果。现在市场重心略微偏移，处在一个双方观望的断口，但买方的观望心态要明显重于卖方。



    进入五月，黄金周的房产销售在各地均不理想，个别地区甚至是2004年同比的一成到两成。这同样是一个信号，在用一年的时间里把未来十年的购买力释放以后，市场必然会出现疲惫的状况。而投资者，有些聪明的，眼看风向不对，早已经撤出投资转投他业，剩下的大部分也急于抛售手中的存货，只有一少部分投资客坚信房价一定会再次大幅度上升，处于持货观望态度。

    国内投资者纷纷退出的同时，国外资金却大举进入。原本市场（上海市场）分布国内：国外买家的比例为1：9，现在却已经达到了5：5，这同时也再说明上海的房价并没有涨到一个令人望而却步的地境，很多人还是对未来的投资回报充满了信心，因此才敢于大手笔的投入。一方面撤出，一方面却在大量接手，这又是一个怪现象。在同等收入条件下，上海的房价比已经是伦敦的三倍纽约的五倍之多，但在很多人眼里却仍具有极大的魅力和投资价值。这部分人是有头脑的商人，他们决不会盲目的投资于一个即将崩溃的市场，但他们这种做法的出发点和根据在哪里，目前本人还没有看透。

    市场上流行很多专家的各种说法，有人唱空，有人唱多，但仔细分析，这些人的说法多少都带有部分利益团体的倾向，他们的言论在多数情况下并不是自己真实的想法，更多的情况是不得已而为之。所以，专家的言论最不可信，我们要相信的是政策和数据，虽然，数据也会骗人，比如说3月份的上海新开发房价低于7000元，这就是一种不折不扣的数字陷阱。无论你在市区哪个区，你都找不到低于7000元的房子，事实上，这阶段的新房非常少，且集中在部分偏远区域，不具有代表性，但却被拿来炒做，其目的无非是希望政府不要再出台相关政策，用7000这个数字表明市场确实已经受到了打击和影响，7000元是真实的，但实际情况却决不真实。

    6月1日，是个伟大的日子，因为在很多人眼里，过了六月一日，房地产市场将不再是天堂，而是地狱。买涨不买跌，这是多数人的心理，房子涨的时候不会有人跳楼，但跌的时候一定会有，也许六月一日翻看报纸头条，就会发现标题赫然写着：“某某人在某某楼跳楼”“高楼顶已成禁区，严防自杀者进入”，这决不是笑话，而是即将到来的事实。

    2005年的房地产市场，是一个混战的市场，多方在市场狭小的空间内游走寻求空间，最终必将有一方会胜出，而失败者，会因为无法呼吸足够的氧气窒息而死，且死不瞑目。