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土地”天价”连续出现 开发商利润水平下降至15%
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2006-10-11 10:45:53
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近来,自土地出让实行严格的“招拍挂”程序开始,开发商已经很难从便宜的土地中获得利润。据了解,新近拿地的开发商利润已下降至15%左右。
开发商测算项目成本
目前,大部分开发单位对于这些费用的投入是可以测算的,大致来说,高档商品房的总成本控制在每平方米4000元左右,而配套商品房的成本则控制在每平方米2500元以内。
在土地出让价格公开的情况下,由于利润水平下降,房地产商的生存越来越需要依靠规模效应。
以普遍采用的熟地出让模式来看,开发商对于一个项目的开发成本除了土地出让金外,大致包括项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节,除此之外,还有后期的税费以及公关费用等。
同时,在自住时代,购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于此前的地段和价格,购房者对楼盘和开发商品牌要求正变得越来越高。专家表示,同一地区的竞争,知名房地产商占有绝对的优势。这种情形下,未来房地产行业将会变得更加集中,小型房地产商的逐步淘汰正在发生,大型地产商规模将会更加集中。
土地天价连续出现
今年9月,是最近两年来上海土地市场难得的“大月”。除了房地局推出的20幅国有土地外,陆家嘴集团也推出了浦东花木地区难得一见的大型住宅地块。
从2004年年底推出一批住宅用地开始,上海近两年基本没有大批住宅用地推出。于是,这些土地在很多人眼中成了宝贝,一些热门的地块更是引来数十家开发商的眼球。激烈竞争,价格走高在所难免。金地集团报出的59.89亿元天价让在场的所有业内人士大为吃惊。如果金地集团能够拿下该地块,这个价格将是自上海市开始实行住宅用地“招拍挂”以来的最高价。此前,上海住宅地块成交最高价格是由新鸿基获得的浦东潍坊新村地块———31.85亿元。按照59.89亿元的价格,以土地规划最大上限53万平方米总建筑面积计算,楼板价达11300元/平方米,如果加上建安成本等费用,项目成本价将超过15000元/平方米。
上海今年第一批国有土地出让现场,闸北大宁地块、闵行颛桥地块分别经过了35轮和50轮的竞价最终以4.05亿元和5.3亿元成交。其中颛桥194号地块计算下来,楼板价达到3900元/平方米,但这一地区目前的在售楼盘,低的价格不到5000元/平方米,高的也只有7000元/平方米左右。
土地拍卖结束后,一家专业地产研究机构有关人士表示,我们测算过宝山淞南地块的成本,如果土地成交价格超过9亿元,就肯定不能拿,因为基本就没有利润了。他们以未来8200元/平方米左右的成交价粗略测算,以目前8.8亿元的土地出让价格,未来建成项目的利润率在12%左右,这样的利润水平和高位阶段的利润相差甚远。
实际上,利润水平下降已经在这两年的楼盘运作中体现出来。2005年1月12日,新江湾城C1地块曾因其16亿元的身价成为上海“地王”。当时根据测算,楼盘开发成本在9000元/平方米以上,而由于开盘初期市场正处于低潮期,当时楼盘开盘价不到万元,楼盘基本只能保本。而在拿地初期,开发商珠江投资一度表示楼盘将卖出12000元/平方米的价格。
从最近开发的楼盘销售情况来看,开发商的利润水平已经回归到了15%左右,有的甚至更低,虽然这一利润率依然高于其他行业,但相比之下显然比以往任何时候更加接近市场平均利润。
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开发商测算项目成本
目前,大部分开发单位对于这些费用的投入是可以测算的,大致来说,高档商品房的总成本控制在每平方米4000元左右,而配套商品房的成本则控制在每平方米2500元以内。
在土地出让价格公开的情况下,由于利润水平下降,房地产商的生存越来越需要依靠规模效应。
以普遍采用的熟地出让模式来看,开发商对于一个项目的开发成本除了土地出让金外,大致包括项目设计、前期调研、建安成本、配套建设费用、环境、维修基金、财务成本、销售费用以及管理费用等环节,除此之外,还有后期的税费以及公关费用等。
同时,在自住时代,购房者对于房产的要求已经不再仅仅局限于此前的地段和价格,购房者对楼盘和开发商品牌要求正变得越来越高。专家表示,同一地区的竞争,知名房地产商占有绝对的优势。这种情形下,未来房地产行业将会变得更加集中,小型房地产商的逐步淘汰正在发生,大型地产商规模将会更加集中。
土地天价连续出现
今年9月,是最近两年来上海土地市场难得的“大月”。除了房地局推出的20幅国有土地外,陆家嘴集团也推出了浦东花木地区难得一见的大型住宅地块。
从2004年年底推出一批住宅用地开始,上海近两年基本没有大批住宅用地推出。于是,这些土地在很多人眼中成了宝贝,一些热门的地块更是引来数十家开发商的眼球。激烈竞争,价格走高在所难免。金地集团报出的59.89亿元天价让在场的所有业内人士大为吃惊。如果金地集团能够拿下该地块,这个价格将是自上海市开始实行住宅用地“招拍挂”以来的最高价。此前,上海住宅地块成交最高价格是由新鸿基获得的浦东潍坊新村地块———31.85亿元。按照59.89亿元的价格,以土地规划最大上限53万平方米总建筑面积计算,楼板价达11300元/平方米,如果加上建安成本等费用,项目成本价将超过15000元/平方米。
上海今年第一批国有土地出让现场,闸北大宁地块、闵行颛桥地块分别经过了35轮和50轮的竞价最终以4.05亿元和5.3亿元成交。其中颛桥194号地块计算下来,楼板价达到3900元/平方米,但这一地区目前的在售楼盘,低的价格不到5000元/平方米,高的也只有7000元/平方米左右。
土地拍卖结束后,一家专业地产研究机构有关人士表示,我们测算过宝山淞南地块的成本,如果土地成交价格超过9亿元,就肯定不能拿,因为基本就没有利润了。他们以未来8200元/平方米左右的成交价粗略测算,以目前8.8亿元的土地出让价格,未来建成项目的利润率在12%左右,这样的利润水平和高位阶段的利润相差甚远。
实际上,利润水平下降已经在这两年的楼盘运作中体现出来。2005年1月12日,新江湾城C1地块曾因其16亿元的身价成为上海“地王”。当时根据测算,楼盘开发成本在9000元/平方米以上,而由于开盘初期市场正处于低潮期,当时楼盘开盘价不到万元,楼盘基本只能保本。而在拿地初期,开发商珠江投资一度表示楼盘将卖出12000元/平方米的价格。
从最近开发的楼盘销售情况来看,开发商的利润水平已经回归到了15%左右,有的甚至更低,虽然这一利润率依然高于其他行业,但相比之下显然比以往任何时候更加接近市场平均利润。