主题：南宁商住两用公寓为何遭冷落？

每年3月是办公写字楼的求租旺季，但记者走访发现，今年南宁市写字楼的供求出现两极端：大面积户型供不应求，小面积户型却不好出租，特别是非纯写字楼的商住两用型公寓空置率较高。有业内人士认为，由于电梯配置少、停车位不足、地段不好等原因，商住两用公寓在租赁市场处于下行通道，在南宁市场上遭到冷落

小型写字楼多空置待租

近日，记者走访南宁市青秀区、兴宁区多家写字楼发现，地王国际(论坛)、东方曼哈顿、航洋国际城 (论坛)、永凯大厦等大面积写字楼的出租率较高，租金也较高，达到80元/平方米/月以上。而出租率相对较低的主要是非纯写字楼，即商住两用公寓。有的公寓一层楼20多间房中，只有两三间在租，月租金约为20元/平方米甚至更低。如东葛路沿线的商住型办公楼、民主路沿线一些商住两用公寓办公楼、江南星光大道沿线商住两用公寓办公楼等，租金都不高，求租的客户较少。

据广平房产市场部调查数据显示，商住型的公寓办公楼空置率在20%～40%之间，而地王、航洋等纯写字楼类型的楼盘，配套相对完善，整体出租率达到85%以上。

在东葛路一家中介门店，经理罗先生介绍，今年进入3月后，门店接待的写字楼求租客不断增多，但出现一个尴尬的问题：客户急需的都是大型办公室，面积在100平方米以上，又以200平方米有固定停车位的最好出租，可这样的办公楼却“没货”，而一般中小型待租的写字楼却找不到客户。

罗先生表示，有的客户实在找不到大面积的写字楼，只好选择地段位置较好，且有停车位保证的小区住宅，如凤翔路、长湖路一带，一些靠近路边的小区住宅也被当办公室楼出租，青秀区的住宅租赁行情因此被推高。有客户表示，租用小区住宅当办公室并非他们本意，但只有住宅才有上百甚至两百平方米以上面积，满足他们的办公需要。

配置无法满足商用需要

南宁市高档写字楼身价高，却供不应求，便宜的小型写字楼为何陷入“剩”境？

有业内人士认为，小型写字楼存在多个“缺陷”，使其陷入滞租局面。如南宁市的小型写字楼多是商住两用公寓型建筑，早期设计就有许多不足之处，如电梯配置少。理想的办公场所应有高效的电梯系统，但南宁市多数商住两用公寓电梯配置较少，而且运行时速度慢。如民族大道、东葛路、民主路一些商住两用公寓，电梯配置是一梯多户，平均上万平方米才配置一部电梯，上楼等电梯至少需要两三分钟。

停车位紧张的问题更是突出。绝大部分商住两用公寓只设置地下一层停车场，停车位配置偏低，如民主路某小区地下停车场面积有500多平方米，却设计有七八百户，且大多数车位已经出售给小区住户。采访中，该小区一位租户称，他租用该小区商住楼办公已经两三年，车子只能停在路边，非常不便。

业内人士表示，按照写字楼的标准，电梯的配置最好在每4000平方米一部电梯，平均候梯时间在30秒左右，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。而停车位的配置，每60～90平方米出租面积提供一个机动车位等。商住公寓楼明显达不到要求，加之物业管理混乱、写字楼对外展示性及视觉不佳、办公氛围不浓等因素，导致小型写字楼滞租或滞销。

另一方面，南宁市多数商住两用公寓地处交通拥挤的路段，容易发生交通拥堵，不利于出行，如南宁市老城区有不少商住两用公寓写字楼、市中心一带的商住两用公寓。这些写字楼规模太小，而且分布零散相对孤立，运营规模不上档次，也是公寓写字楼的弊端。