主题：规范和促进居民个人合作建房的建议案

2007-02-28 | 尽快颁布行政法规，规范和促进居民个人合作建房的建议案 

 

城市化是我国现代化建设的重要内容，而城镇居民的住房问题是我国城市化面临的重要问题。

近年来，城市房价居高不下，成为全社会关注的热点。政府对于抑制房价过快的涨幅采取了很多宏观调控措施，但是房价和房价的增幅不降反升。尽管政府已经开始进行经济适用房和廉租房建设，但是有限的公共财政资源不可能根本上解决广大中等收入人群的住房问题。

在高房价的压力下，各地市民纷纷要求通过合作建房打破房地产开发企业对住宅供应的垄断，从而平抑房价。根据中央电视台和新浪网的网上调查，95%以上的市民支持和愿意参加合作建房。在全国已经有30多个大中城市有人发起个人合作建房。

但是，关于居民合作建房在法律上还存在空白，《城市房地产管理法》只对房地产商业开发进行了规定，对于居民自建、合作建房没有涉及。1992年建设部等机关颁布的《城镇住房合作社管理暂行办法》已经不能适应社会发展和市场需求，同时将合作建房纳入经济适用房管理的思路也与广大市民现实诉求不符。

对于市民的合作建房的诉求以及房地产市场的问题，政府必须统筹考虑，及时引导和规范。

对此，我们进行了充分的调研并形成以下认识：

1、合作建房是保障住房有效供应的重要途径

对于房地产市场出现的问题应当通过市场的方式解决，增加住宅的供应渠道应当是重要的市场手段，住宅合作社应当是增加住宅供应的重要渠道。

住宅合作社在发达市场国家也是解决中等收入人群住房问题的重要途径，在我国城镇住房体制改革过程中，住房合作社也起到了重要的作用。我国应当将合作建造住宅确定为解决中等收入阶层解决住房问题的重要手段，从而建立起高收入人群购买商品房、中等收入合作建房，低收入阶层享有廉租房、经济适用房覆盖全社会的住房制度。

2、合作社建设可以降低投资带来的金融风险

合作建造住宅，可以将市民的消费资金直接投入城市建设成为建设资金，并且产出直接满足市民需要，可以动员更多的社会资金参与城市化建设，还可以减少银行的流动性压力，有效地降低金融风险。

3、合作建房有利于社区和谐

市民自愿发起成立的合作社在发起过程中，通过交流、沟通，注重社区建设，可以最大限度地减少现在商品房社区表现出的持续增长的纠纷和矛盾，有利于和谐社会建设。

4、合作社在地域经济中发挥重要作用， 

各种类型的经济组织，在促进就业、增加生产能力、改善环境中都发挥重要的作用。合作社因地方需求而创立，而且与有些企业不同，合作社始终如一地对地方社区负责；住宅合作组织是一个兼生产和消费为一体的经济组织，其能力建立在信任和诚信基础上，社员之间在长期的合作中形成了良好的合作关系和协调能力，会成为一个地方的主要的活跃力量。 

5、合作建房促进企业的社会责任心 

住宅建房关注的合作成员利益的实现，不以盈利为目的，可以使合作成员得到最大限度的实惠，有助于建立公众对合作组织的信任和信心，可促进社会和经济持续发展。在市场环境下，有住宅合组织与房地产开发企业竞争，也会促进房地产开发企业改进管理，更自觉地承担社会责任。 

6、合作住宅建设是稳定社会经济的重要力量 

房地产产品的特殊性决定了房地产经济对国民经济整体运行的巨大影响。房地产市场的价格波动情况、供求平衡情况可以直接影响到国民经济的整体运行状，影响到有限资源的优化配置程度，影响到社会公平的实现程度。合作住宅建设遵循非营利的目的，在稳定和平抑房价中具有不可替代的作用。

7、合作社能够加强产业经济能力提升国力 

现代社会，政府、企业、社区组织、合作社和其它活跃力量之间应当形成伙伴关系，可以改善设施，提高生活品质和社会管理能力。完善合作住宅管理框架，提供有利的法律环境，是促使私人在最基础性的生产领域中投资最有效的方法。 这是增强国力，更好的参与全球性的竞争的重要条件。

 

 

为规范和促进居民合作建房，解决居民住房问题，缓解房价压力，特建议国务院加快研究，颁布相关条例或决议，规范和鼓励合作社的发展。

建议：

1、通过行政立法，允许和鼓励城市居民在自愿的基础上组建住宅合作社，通过合作解决住宅问题。

2、规范住宅合作社的发起和登记程序，确认住宅合作社的市场主体地位，将个人合作建房纳入法制轨道。

3、允许住宅合作社通过招、拍、挂公开市场取得土地使用权，以出让方式取得土地建造的合作房屋具有完整的产权。符合购买经济适用房条件的社员组成的合作社，按照经济适用房的有关政策可以划拨土地，所建房屋按照经济适用房进行管理。

4、加强合作社以及住宅合作基金的监督管理，保证社员利益和社会利益。

5、规范合作社的行为，确保合作社的非盈利性质，防止变相房地产商业开发。

6、鼓励住房公积金管理机构为符合条件的社员提供房屋建造贷款。

7、鼓励商业银行在风险控制的前提下，支持住房合作社的发展，允许商业银行为合作社社员提供房屋建造贷款。

8、鼓励中介机构，为住宅合作社提供专业服务。

 
摘自孟宪生的博客

合作建房，说得容易，做得难啊