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[参考资料]章剑锋:合作建房勿变为开发商建房
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主题:
[参考资料]章剑锋:合作建房勿变为开发商建房
水蓝风清
发表于
2007-01-29
进微信群讨论
【来源:新快报】 【作者:章剑锋】
一个260人的团队最近以超过1亿人民币从温州政府手里取得一宗建设用地,他们预备在不久之后将之变现为一个住宅区,实现自给自足的居住生产计划。一时之间全国各地云集响应。
但疑问并非没有:在一个利益组织———温州市场营销协会———的号召领导下,一群利益个体云集响应,通过一纸也许并不为法律认可的民事契约,结成一个没有任何合法身份的组织。
召集人只认可资金和偿付能力(作为入门资质),有如一种交易,信任无从谈起;至于约束机制,规则只由召集人提议,这种流于原始的群体性约定准则极易被破坏。
合作建房弱点如此昭然,甚至不如具有合法身份的开发商,至少他们还被纳入到社会公共规则体系当中。或许正因为发现了自身的弱点,合作建房由此完全要倚仗开发商出面去解决几乎问题,他们需要开发商帮助拿地、进行基本建设,甚至于物业发售、分配和管理,皆须假开发商之手推动。
既然开发商介入每一环节,事事插手,很难说合作建房不会沦为开发商建房。合作建房召集人明白,他们自身不具有整合资金与技术的专业技能,无法脱离开发商,只能转而与之合作。这合作本质是一种利益分成与共享,由此很快就成了一种资本与另一资本的结盟。
此时,合作建房组织本身无异于开发商,不过就是称谓另类一些。合作建房召集人说得明白,他们自认是房地产开发的另一种形式和补充,是要做没有成本的开发商。话说得圆满,但细究一下,举凡开发商,几乎都在做无本生意、或者投入相对少的成本,获取最大的利润,开发商的目标就是整合别人的资金,拿别人的钱为自己办事。
这值得警惕。市场营销协会作为市场利益的获取者,本身就是一个商业组织,现在介入房地产开发,轻易就整合到许多社会资金(其实就是预售购房款),然后又去联合其他开发商的技术和资质,拿到土地并将银行信贷连同集得购房款一起投入建设,这与开发商的运作完全无异,确是一项无本生意。由此可见,他们已经进入到一个商或开发商的角色。
合作建房的召集人及其组织既已成为没有成本的开发商,参与项目的合伙人由此也就变成了购房者(不过就是掏出低于市场价格的房款,但也难免举债)。
避免悲剧的办法很简单:其一,要么法律完全禁止合作建房,迫使这种自由结社、流于松散的经营组织完全退出历史舞台,以此免除巨额社会资金被圈入可能存在的陷阱;其二,要么将合作建房纳入法律这一公共准则体系内加以、完善互信和约束机制。很多时候,法律界定和赋予的权利与义务,就是互信和约束机制存在的基础和核心精神,这或能避免合作建房重蹈开发商建房的覆辙。
(作者系厦门大学不动产金融研究研究员)
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一个260人的团队最近以超过1亿人民币从温州政府手里取得一宗建设用地,他们预备在不久之后将之变现为一个住宅区,实现自给自足的居住生产计划。一时之间全国各地云集响应。
但疑问并非没有:在一个利益组织———温州市场营销协会———的号召领导下,一群利益个体云集响应,通过一纸也许并不为法律认可的民事契约,结成一个没有任何合法身份的组织。
召集人只认可资金和偿付能力(作为入门资质),有如一种交易,信任无从谈起;至于约束机制,规则只由召集人提议,这种流于原始的群体性约定准则极易被破坏。
合作建房弱点如此昭然,甚至不如具有合法身份的开发商,至少他们还被纳入到社会公共规则体系当中。或许正因为发现了自身的弱点,合作建房由此完全要倚仗开发商出面去解决几乎问题,他们需要开发商帮助拿地、进行基本建设,甚至于物业发售、分配和管理,皆须假开发商之手推动。
既然开发商介入每一环节,事事插手,很难说合作建房不会沦为开发商建房。合作建房召集人明白,他们自身不具有整合资金与技术的专业技能,无法脱离开发商,只能转而与之合作。这合作本质是一种利益分成与共享,由此很快就成了一种资本与另一资本的结盟。
此时,合作建房组织本身无异于开发商,不过就是称谓另类一些。合作建房召集人说得明白,他们自认是房地产开发的另一种形式和补充,是要做没有成本的开发商。话说得圆满,但细究一下,举凡开发商,几乎都在做无本生意、或者投入相对少的成本,获取最大的利润,开发商的目标就是整合别人的资金,拿别人的钱为自己办事。
这值得警惕。市场营销协会作为市场利益的获取者,本身就是一个商业组织,现在介入房地产开发,轻易就整合到许多社会资金(其实就是预售购房款),然后又去联合其他开发商的技术和资质,拿到土地并将银行信贷连同集得购房款一起投入建设,这与开发商的运作完全无异,确是一项无本生意。由此可见,他们已经进入到一个商或开发商的角色。
合作建房的召集人及其组织既已成为没有成本的开发商,参与项目的合伙人由此也就变成了购房者(不过就是掏出低于市场价格的房款,但也难免举债)。
避免悲剧的办法很简单:其一,要么法律完全禁止合作建房,迫使这种自由结社、流于松散的经营组织完全退出历史舞台,以此免除巨额社会资金被圈入可能存在的陷阱;其二,要么将合作建房纳入法律这一公共准则体系内加以、完善互信和约束机制。很多时候,法律界定和赋予的权利与义务,就是互信和约束机制存在的基础和核心精神,这或能避免合作建房重蹈开发商建房的覆辙。
(作者系厦门大学不动产金融研究研究员)