主题：“控制土地量”难以避免“地王”出现

12月19日，国土资源部针对一些热点城市土地竞拍拍出天价“地王”，特地下发通知要求抑制少数城市地价过快上涨趋势。通知内容主要有两点，一个是“控制性惩罚”：那些保障性住房土地供应不足的县市，年底前没有出让商品住宅用地的机会；一个是“交易上报”：如果该地区拍出“地王”或者招拍挂出让土地溢价太高，那么在中标通知书发出后2个工作日内，作为交易异常情况进行上报。

尽管有关部委煞费苦心，加强调控，但是它的核心运作方式还是“控制土地量”。这是一直被诟病的思路：当土地价格高的时候，官员们不去思考供需关系，而是怪罪于“卖地”这一行为，以及这一行为可能产生的市场投机，于是想当然地以为“控制土地卖出量”来降低土地市场的热度，最终结果是，压制了土地供应，不压制拍地需求，导致地价稳居高位甚至进一步飙升。

在通知的表述里面，“坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势，稳定房价预期”，这意味着有关部委高度认同“地价高将带动房价高”这一逻辑，面粉如果很贵那么面包将会更贵。这一逻辑是一种马克思主义的“成本观”，价格=成本+利润，房价永远比地价要高，于是，当“地王”不断出现的时候，那么房价将会被抬升到一个更高的水平。但是，我们需要指出的是，如果在这个过程中住房需求是以更高的幅度上升的话，那么这种“成本观”是正确的，就像这7年来的房地产“巨型牛市”一样。

但是如果需求并没有想象得那样，那么“成本观”会破产，就像耗费巨大成本在沙漠里种菜，挑到城里来买，跟其他良田里面的菜竞争，菜价不会是天价，因为对菜的需求是稳定的，市场创造了竞争，需求确定了价格，确定价格之后，商家东西卖掉了，商家才有资格讨论成本的实现问题，这时候成本才有意义，如果最终的需求确定的价格比成本要低，这种“沙漠种菜成本观”没法再玩下去，它要被淘汰掉。因为面包决定面粉，而不是相反。

所以，如何看待房地产需求则变得非常重要。需求增长一般来自两种类型，一种是收入效应，这时候币值是稳定的，人们因生产效率的提高而获得更高的收入，更高的收入对应了住房需求的上升，这种因经济自由带来的生产效率提升住房需求是良性的，也是房地产价格的稳定支撑力。还有一种类型来自于“财富效应”，即货币当局通过低利率、高杠杆（首付低）、货币贬值、补贴刺激等方式，让民众对持有现金和储蓄感到绝望，慌不迭地将现金变成房屋资产，房价升值带来财富效应，短时间内刺激经济进一步扩张。而这种“人为造市”的需求是危险的和可耻的，因为它不是鼓励人们通过认真劳动提高生产率，获得实质性收入的增长从而支持房价，而是让人们赶快转移资产形态而支持房价，后者的风行恰恰削弱了前者的“正道”，从而使得最终的房地产总需求中的“危险、泡沫和可耻”的成分变得越来越多，一旦“人为造市”走到尽头，货币泛滥导致通胀猛烈，货币当局不得不应对，这部分需求就会突然消失，从而造成房地产市场的动荡。

从这个意义上说，目前的房地产市场以及地价竞拍，更像是一个金融问题。限制土地供应量的做法，不会理顺畸形的需求，不会改善供需关系，但也不能永远能维持“面粉决定面包”的成本观。如果真的想要地方政府扩大土地供应，避免产生更多的“地王”，那么在扩大土地供应指标外，进行货币紧缩，提高利率，将“危险的地产投资需求”压缩，让地方政府感到债务压力而不得不提高土地供应量，这才是正确的道路。当然，政府也应当鼓励集体土地在合理的机制下平等入市。