主题：投资客被限刚需客欲一步到位 南宁小户型遇尴尬

近日，南宁江南区一楼盘的小户型房源开盘，楼盘营销负责人在现场监控，了解客户需求并及时调整房源，来回奔波累得他满头大汗。而在楼盘前几个月推出的中户型房源时，他并不像现在这么忙，可以坐在空调房里等消息。他说：“小户型销售如今难多了，不敢懈怠啊！”

4月中旬，青秀区一楼盘推出小户型房源，现场购房者不太活跃。开发商称开盘当日销售七成房源，业内人士估计，实际可能成交不到六成。而在4月有的销售中户型房源的楼盘，开盘当天成交就达八成以上。

据了解，在前些年南宁不少楼盘50平方米以内的小户型房源面市，销售都较为火爆。近一年以来，尤其是楼市实施限购后，小户型的销售就“江河日下”了。一位楼盘代理销售公司负责人说，他们销售一个小户型房源楼盘，近3个月时间才售出100多套，而在2010年，一个月就销售100多套。

南宁市民高先生去年在看房时，曾在楼盘留下了联系电话，最近，他接到不少销售人员打来的咨询电话，问他有没有兴趣购买小户型。一些销售人员还说，只要他到现场参加活动，买不买房都能领取礼品。虽然有的楼盘售价实在，但高先生不打算购买小户型，都一一婉拒了。

南宁利诚房地产公司策划部经理庄庆栋介绍，如今南宁楼市面积在80~90平方米的N+1户型最好销，其次是90~120平方米的正三房，小户型房子紧随其后，最后是144平方米以上的大户型。

据南宁房产部门统计，今年1~4月，新建商品房成交面积98.67万平方米，成交套数9122套，换算下来，平均每套房面积为108平方米。

小户型房子总价低、首付低，购买门槛不高，应当可以迎合众多购房者的需求，为什么现在市场行情出现转变？

一些业内人士认为，一直以来小户型都受到投资者的青睐。相比两房、三房等房源来说，小户型较受到求租者的欢迎，不少投资者就购买小户型出租牟利。如今南宁实施限购措施，一些有闲钱投资小户型的人士，属于被限购对象，使得小户型房源市场流失了不少客户。

一些现在租房住的人士，买房也不打算买小户型。他们觉得，小户型虽然总价低，但毕竟是过渡性居住，以后还是会购买大一点的房子。如果首套房是购买小户型房子，以后换房时贷款就按二套房对待，不仅首付款提高，贷款利率也大幅提高，致使经济压力增加。所以，不如咬咬牙，一步到位置业，购买两房或2+1户型的房子。

荣和集团策划部经理李俊丰认为，当前小户型市场面临的境况，还和南宁的实际情况相关。在北京、上海等地，房价高达三四万元/平方米，购买一套100平方米的房子动辄三四百万元，这让一些购房者难接受，遂转身购买小户型。买一套30平方米的小户型可能只需要100万元，这就比购买中等户型少支出了200万元。而南宁房价不算高，购房者购买小户型与中户型的差额不算大，让一些在选择小户型与中户型之间摇摆的客户购买中户型。

保利城推出“奇寓”精装公寓、荣和摩客推出40平方米小复式、天健国际公馆推出酒店式公寓、联发臻品推出小户精装公寓、山语城推出精品小户、东凯国际商业广场推出精装小屋、永恒晶钻推出精装公寓、邕江一品推出精品小户……近期，南宁不少楼盘推出小户型。小户型房子销售难开展，为何开发商却增加供应量？

广西宇兴房地产营销顾问公司副经理潘力勇介绍，南宁不少楼盘开发已经进入尾声，新的房源建设进度未跟上，处在“无房可卖”阶段，开发商只好逆市推出小户型房子。

根据国家有关规定，在楼盘建设规划中，要实施“70/90措施”，即楼盘的总建筑面积中，建筑面积在90平方米以内的房子要占总房源的70%以上。目前面市的楼盘，大多数是在楼市限购前开发的，当时不少开发商并不看好50~90平方米区间户型的房子，而侧重开发小户型，导致现在小户型增多。

据了解，当前市场上的小户型，以常规户型为主，房子基本没有可拓展空间。南宁兴宁区一楼盘近日推出小户型，记者前往售楼部发现，有的小户型没有阳台，业主晒衣物不便。销售人员说，这是设计上的失误，当初开发商认为购买小户型的人士大多不是自住，而用于出租作办公室，所以就牺牲阳台，以给其他户型更多便利。

一些业内人士认为，楼市还要实施限购，在市场环境未明显改变的背景下，小户型的营销要改变策略，才能走出新的局面。

据了解，有的开发商为了尽快销售小户型，与一些商务酒店合作，通过长租、定向销售的方式回笼资金。由于酒店用房多，可以短时间内“消化”楼盘不少房子，此措施得到不少开发商的青睐。有的楼盘，专程到外省向一些酒店、商务人士推广、洽谈项目。

潘力勇认为，增值服务可以促进小户型销售。南宁有的小户型楼盘位于学校附近，一些业主为了子女读书而购买总价低的小户型，这些家长在子女毕业后大多会把房子出让、出租，开发商如果提供回购、租赁等服务，能有力带动小户型房子的销售。此外，一些学生在小户型居住时，家长来回奔波照顾不周，物业若提供管家服务将受到家长的欢迎。

南宁一些楼盘的业主，在小区里购买了中大户型的房子，随着子女长大有再次购房的需求。楼盘如果提供同一小区里的小户型，让老业主在“不远不近”的两家距离中享受居家便捷服务，会满足部分消费人群的需求。

小户型的价格也是购房者关注的焦点之一。目前，南宁不少开发商认为，小户型的总价低，单价应当比大户型高，所以在同一楼盘的小户型，单价比大户型高5%~10%。

庄庆栋介绍，外省一些楼盘小户型的售价与大户型差距在缩小。有的开发商认识到，购买小户型与大户型的是不同消费群体。既然小户型是过渡性住宅，就把一些建筑配置压缩，如减少窗口的面积、开发无墙户型、增加单元住户数量等，通过降低建筑成本，从而把价格降下来。而一些购房者认为，有一些因素无伤大雅，只要价格实在，就能接受楼盘减少配置。

楼主此话差矣