主题：土地市场“发烧”须下三味药

在刚刚过去的5月，土地市场“发烧”，大中城市土地成交面积大增，土地出让金暴涨，创下多项纪录。

有业内人士将5月土地市场“发烧”的原因归咎于地方政府积极推地和房企资金宽松，这样的诊断有一定道理，但不完全。事实上，让土地市场“发烧”不外乎有两大原因：一是政策层面，比如说“国五条”没有改变市场预期；二是市场层面，5月份多数大中城市房价仍呈上涨态势，自然助长了开发商拿地的热情。

据统计，5月份全国成交的高价地超过10块，这不但给土地市场火上浇油，而且对房价具有明显的推动作用，对市场心理也有明显影响，因此，有必要下药降火，具体有三：

其一，宏观调控必须改变市场预期。无论是地方政府积极推地，还是开发商积极拿地，都是因为市场预期没有真正被改变。而宏观调控要想改变市场预期，首先是落实“国五条”，而且，在“国五条”基础上还要增加调控筹码。

其二，解决宏观调控中的矛盾。长期以来，宏观调控的目的基本上是遏制房价上涨，然而另一方面又积极推动土地交易，比如“国五条”规定：2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

这实际上存在一对矛盾——遏制房价上涨的目标打击到开发商的信心，开发商自然不愿意拿地，而如果开发商拿地不积极，土地供应任务又完不成。要解决这个矛盾，必须让土地供应向中低价项目倾斜，并让开发商对中低价项目有兴趣，这样才能让宏观调控的各种政策目标保持一致。也就是说，遏制房价上涨要从源头入手，即从土地供应入手，通过限制土地的用途来影响房价。

其三，要把土地出让金收入、土地成交均价以及高价地纳入控制目标。目前，宏观调控只是要求各地公布房价控制目标，只是规定了土地供应任务，并没有把土地市场的各种敏感问题纳入控制目标。如果对各地土地出让金收入、土地成交均价、高价地设置“红线”，地方政府就不会千方百计去哄抬地价，地价和房价自然也就缺少了上涨动力。

延伸阅读：“地王”频现 增加土地供应是稳房价的治本之策  中华工商时报 

近段时间来，北京、上海、广州等热点城市又频频冒出高价地块甚至“地王”，引发市场的担心和疑惑：是不是新一轮的房价上涨周期即将到来？一些城市据此紧急暂停了高价地块交易。

业内人士认为，对不同地区、不同类型的“地王”应具体分析、冷静看待，但对地市升温应提高警惕。调控地市，不能靠叫停出让来冷冻市场，而是要切实加大土地实际供应量，需要提高供地计划的执行力度和对地方政府的问责力度。

具体来看，眼下的这一波“地王”小高潮，与以往有所不同。首先，一些高价地王并非住宅用地。比如，5月9日上海世博园A片区两幅商业地块同日内接连刷新单价纪录。实际上，A片区旨在建成国际知名企业总部集聚区和具有国际影响力的世界级商务社区。而5月29日以近每平方米三万元成交的上海长宁区新华路街道一地块，也是商用地块。

与住宅市场不同，商用物业更多是实体经济的“晴雨表”。在经济低迷之际，一些城市甚至出现过“商住倒挂”。因而，不能简单地将商业用地市场的活跃直接视为住宅价格攀升的前兆。